Fiskus chce wyższego ryczałtu od najmu. Przychodem wynajmującego jest nie tylko czynsz, ale również opłaty związane z utrzymaniem lokalu, na przykład za wodę czy energię. Decyduje o tym zapis w umowie.

9 października b.r. pojawiła się interpretacja , która może zmienić sposób ustalania przychodów z najmu. Wynika z niej, że wynajmujący zapłaci ryczałt od czynszu, ale również od opłat eksploatacyjnych.

Bardzo ważny będzie zapis w umowie!

Zazwyczaj wynajmujemy mieszkanie i rozliczamy się ryczałtem 8,5%. Zapisujemy w umowie, że najemca zobowiązany będzie do zapłaty wynajmującemu czynszu najmu, a właściciel lokalu pokrywa koszty eksploatacji: za energię elektryczną, za wodę i ścieki, gaz, oraz czynsz dla administratora budynku – w tym ryczałtowe koszty ogrzewania. Właściciel będzie się rozliczać z lokatorem na podstawie rachunków i obciąży go opłatami.

Generalnie właściciel powinien płacić ryczałt tylko od kwoty czynszu, bo tylko on stanowi jej przysporzenie majątkowe. Natomiast należności uiszczane przez najemców z tytułu opłat administracyjnych nie stanowią jej przychodu. W uiszczaniu tych opłat wynajmujący odgrywa jedynie rolę pośrednika pomiędzy najemcami a usługodawcami (np. administracją, czy dostawcą energii).

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, że podstawą generowania przychodów z najmu jest zawarcie umowy między stronami. Określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego. Opłaty eksploatacyjne nie są składnikami przychodu, jeśli z umowy wynika, że to najemca zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Dyrektor KIS uznał, że w tej sytuacji czynsz najmu stanowi dla wynajmującego w całości przysporzenie majątkowe. Otrzymuje zapłatę niezależnie od płatności, jakich dokonuje w związku z najmem. Regulując je, wykorzystuje własne środki finansowe – nie najemcy. Nie występuje zatem w roli pośrednika między najemcą a odpowiednimi podmiotami, spełnia świadczenie we własnym imieniu. Zapłaci więc ryczałt od całości!!!

Jak zatem uniknąć kłopotów??

Wynajmujący pobierają zwykle od lokatorów dwie kwoty: czynsz najmu i czynsz do spółdzielni wraz z opłatami administracyjnymi. Dotychczas stanowisko skarbówki było jednoznaczne. Fiskus zgadzał się, że przychodem opodatkowanym ryczałtem jest tylko czynsz najmu.

Obecnie bardzo istotne będzie co napiszemy w umowie, dlatego wynajmujący powinni podejść do tego bardzo poważnie!
Kluczowy będzie zapis, że ponoszenie opłat jest obowiązkiem lokatora, a właściciel odgrywa jedynie rolę pośrednika w ich przekazywaniu.